不動産売却の費用や仲介手数料の相場とは？計算方法から節約・注意点まで

不動産の売買を不動産会社に依頼すると、売買契約が成立したときに仲介手数料を支払うことになります。

この仲介手数料は売買代金に応じて支払いますが、その仕組みが今ひとつわかりにくいのではないでしょうか。

仲介手数料はどのくらいかかるのか、その計算方法などを知らずに売買契約を結んでしまうと、せっかくの売却益が思ったほど手元に残らない、という事態にもなりかねません。

そこで、仲介手数料の仕組みやどのように計算するのか、また、節約する方法はないのかなど、これから売買契約を結ぼうと思っている方のために、わかりやすく解説します。

仲介手数料をなぜ支払う必要があるのか

不動産の売買を行うと、仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。この手数料はそもそも支払う必要があるのでしょうか。

仲介手数料は成功報酬

仲介手数料には、成功報酬の意味合いがあります。自分で不動産の売却活動を行うのはなかなか大変ですよね。

知人で購入したいというような人が申し出てくれれば良いですが、そうでなければ広告を出したり、オープンルームを実施したりして、販売活動をしないと買い手がつきません。

ポストにたまに中古物件のチラシなどが入っていることがありますが、これも不動産会社がやってくれていることです。

もちろん、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。不動産が無事に売却できた際に、初めて支払う必要が生じるお金です。

仲介手数料でなんでもできるわけではない

では、売却活動としてどのようなことでも依頼できるのかというとそんなことはありません。

仲介手数料に含まれるのは、広告費用はもちろんのこと、見学希望者を現地に案内するなどあくまでも通常の業務に含まれると考えられるものだけです。

• いらなくなったゴミを廃棄してほしい
• 土地や建物の測量をしてほしい
• 遠いところから購入を希望している人のところまで出張してほしい
• 空き家なので定期的に換気するなど管理をしてほしい

例えばこのような要望は、通常の売却活動とはかけ離れたことですので、仲介手数料には通常含まれません。実費を請求されることになるでしょう。

仲介手数料はどのくらい？実際の計算方法

では仲介手数料はどのくらい支払うのか、実際の計算方法を見てみます。

仲介手数料には上限額がある

仲介手数料には上限がありますから、その金額以上に請求されることはありません。上限額を超えて請求することは法律違反となります。

上限額の詳細は以下のとおりです。

こちらの表からもわかるとおり、仲介手数料は200万円～400万円まで段階的に料率が下げられていき、400万円を超えると一律3％になります。

この方式でいくと、200万円までの部分、200〜400万円の部分、400万円を超える部分と3段階の料率計算が必要となり、煩雑なので、まとめてこのような式で計算されます。

例えば3000万円でマンションが売れたとしたら、仲介手数料の上限は以下のように計算できます。

ただし、あくまでこちらは「上限額」。この金額を必ず請求されるというものではなく、不動産会社によってはこれよりも低い金額を設定しているところもあります。

とはいえ、不動産会社にとって、儲けとなるのが仲介手数料です。実際には、上限額いっぱいで請求してくる会社も少なくありません。

だからこそ、「支払うことになる仲介手数料の目安」として、事前に計算しておくと良いでしょう。

空き家に関する仲介手数料

上記で説明したのは現に居住している住宅に関する仲介手数料です。空き家の場合は少し金額が違います。

つまり、売却価格が400万円を超えなかったら、上限額は18万円となります。

以前はもっと料率が低く、調査費用や書類作成費用がかかるのに仲介手数料が取れないことから、不動産会社が空き家の販売に積極的になれないという事情がありました。

そこで2018年に上限額が改定されて、仲介手数料の他に経費を上乗せできるようになりました。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は成功報酬ですから、売買契約が成立するまで支払う必要はありません。

ただ、契約が成立した時に全額支払うのか、実際の物件の引き渡しの時に支払うのかは契約次第です。

一般的には、売買契約が成立した段階で半額を支払い、残りは物件の引き渡し時というパターンが多いようです。

とはいえ成立時に全額払っても良いですし、そこはどのような契約にするのか事前にきちんと確認をしましょう。

少しでも安くしたい！仲介手数料を節約する方法

都市部のマンションですと売却価格もそれなりになるため、100万円近い仲介手数料を支払うケースが多くなります。

その手数料を少しでも安くできないか、節約する方法はないかと考えますよね。
仲介手数料はあくまでも「上限額」ですから値引き交渉は可能です。

値下げ交渉のコツ

上限額を支払う必要がないのであれば、値引き交渉をしたいところではありますが、いきなり値下げ交渉をするのはあまりおすすめできません。

というのも、自分が不動産会社だったらどうでしょうか。どんな活動をするか決める前に、いきなり値引き交渉をされたら気持ちが萎えてしまうのではないでしょうか。

それよりも、媒介契約を決めるタイミングで「専任媒介契約にするならこのくらいの予算でできますか？」と契約の方法と抱き合わせで値引き交渉をしてみてください。

仲介手数料が安ければいいわけでないことに注意

最近では「仲介手数料無料！」という広告もよく見かけます。不動産会社としては仲介手数料がなければ儲けになりませんが、ゼロになるにはそれなりのカラクリがあります。

例えば両手仲介をしているような場合、売主から取れなくても、買主から取れれば会社としては損をしません。両方から取れるなら「半額にしますよ」と言ってもいいわけです。

しかし、仲介手数料が安ければいいかというと一概にそうは言えないでしょう。

売主としては高く売れることがゴールですし、買主は安く買うことが目的ですよね。

100万円の仲介手数料を50万円にしてもらったとしても、結果として希望の金額で売れなかったら本末転倒です。

媒介契約を結ぶ際には、仲介手数料だけにとらわれず最終的に目指すゴールがどこなのかを考えてみることが大切です。

不動産会社選びで悩んだら…仲介手数料の説明にも注目を

自身が所有する不動産を、少しでも高く売却してもらうためには、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

複数の不動産会社の中で、「どこに依頼すれば良いのか？」と悩んだときには、ぜひ仲介手数料に関する説明にも注目してみてください。

仲介手数料は、不動産会社にとって大事な「儲け」。「できるだけ多く取りたい」というのが本音だからこそ、それぞれの会社の特徴が出やすいポイントと言えるでしょう。

以下の3つの例に似た説明をする不動産会社は、避けた方が無難です。

仲介手数料の金額は法律で決まっている

先ほどもお伝えしたとおり、法律で定められているのは「仲介手数料の上限金額」です。上限を超えてはいけませんが、手数料を下げるのは自由です。

それにもかかわらず、不動産会社の中には「仲介手数料は法律で決まっているため、値下げは不可能」「他社でも同じ金額である」と、誤った説明をするところがあります。

契約時に仲介手数料の一部を支払う必要がある

仲介手数料は成功報酬ですから、たとえ一部であっても、契約時に支払う必要はありません。売却できなかった場合に、返ってこない恐れもあるでしょう。

不動産取引に慣れていないと、「そういうものなのかな？」と思ってしまいがちですが、実際にはそのような慣習はありません。

広告宣伝費は別途必要

仲介手数料には、売却活動のために必要な広告宣伝費は含まれています。

もちろん、特別なことをしてもらった場合は別途料金が発生するケースもありますが、この場合には事前に内容の提示と確認が必須となります。

• 基本的な宣伝活動にもお金がかかると言われた
• 宣伝活動の内容を説明することなく、料金が必要なことだけを案内された

このような場合も、信頼してお任せするのは難しいでしょう。事前にしっかりと確認しておいてください。

不動産会社なしでも売買契約は可能だが手間がかかる

仲介手数料を支払うのが勿体無いので、自分で売買をやってみようと思う人がいるかもしれません。

法律上は何ら違法なことはなく、不動産会社を仲介として売買しなくても、個人で契約を結ぶことは可能です。

しかし、司法書士や宅建の資格を持っている専門家であれば別ですが、個人で売買を行うのはかなり手間がかかります。

万が一契約に不備があった場合、そのリスクは自分が負うことになってしまいますから、ここはやはり専門家にお任せした方が良いでしょう。

仲介手数料は売買金額に応じて決まる！

不動産会社に支払う仲介手数料についてまとめてみますと、

1. 売買金額に応じて決まる
2. 上限額がある
3. 売買契約時と物件引渡し時に半々ずつ支払うのが一般的

ということになります。

大まかな目安として、3,000万円で売れたら100万円くらい、と覚えておいてください。2,000万円なら約70万円、4,000万円なら135万円くらいです。

仲介手数料についても事前に頭に入れた上で、「手元にいくら残るのか」を計算しながら、不動産の売却活動を進めていきましょう。