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不動産売却について知りたい!税金種類と計算方法、確定申告について

Date:2022.01.14

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不動産売却について知りたい!税金種類と計算方法、確定申告について|女性の美学
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不動産売却にかかる税金の画像

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。税金がどのくらいかかるのかを知らずに売ってしますと、意外に利益が残らなかった、ということになる可能性もあります。

では、税金がいくらくらいかかるのか、実際に計算をしてみましょう。

また、不動産売却時の税金の内訳、支払いの方法などもあわせて詳しくご説明します。税金の特徴を知って、少しでも利益が手元に残るようにしてくださいね。

利益が出ようが出まいが必ずかかる税金3つ

不動産を売却した時にかかる税金は大きく分けて2種類ありますが、そのうちの1つが誰でも必ずかかる税金です。

売却したことによって利益が出たかどうかに関係なくかかる税金ですので、必ず支払います。「登録免許税」と「収入印紙税」、「消費税」がこちらに当たります。

登録免許税

登録免許税とは、所有権を登記する時にかかる税金のことです。

住宅ローンを組んでいた不動産には、抵当権が設定されています。不動産売却時には、この「抵当権の抹消登記」という作業が必要になります。

この登記にかかる登録免許税は、「1件あたり1,000円」です。

売却するのが土地だけの場合 → 1,000円×1件=1,000円
売却するのが土地と建物の場合 → 1,000円×2件=2,000円

土地が分割されている場合、分割数に応じて件数が増加。登録免許税もその分増えますが、数千円程度で収まるケースがほとんどです。

ただし、登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合、税金とは別に手数料が発生します。1~2万円程度が相場なので、こちらも頭に入れておきましょう。

ちなみに、不動産売却時には所有権移転登記も行われます。こちらの登記にも登録免許税が発生しますが、不動産売買においては買主側が負担するケースが一般的です。

収入印紙税

売買契約を結ぶ際には売買契約書を作成します。その契約書に貼る収入印紙の代金が必要になります。これが収入印紙税として納められることになります。

収入印紙税の額は契約する物件の金額によって変わってきます。金額は下記の表の通りです。(2022年3月31日までは軽減税率が適用されています)

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超~1億円以下 6万円 3万円

印紙税は、売却価格に応じて決定されます。軽減税率が適用されていても、「できれば支払いたくない」という方もいるでしょう。

不動産の売買契約書の原本には収入印紙を貼って納税する必要がありますが、契約書のコピーであれば、収入印紙は必要ありません。

不動産の売却が成立すれば、売主は不動産を手放すわけですから、わざわざ売買契約書の原本を保存しておく必要はありません。つまり、買主側が保管する契約書原本のコピーを1枚もらえるようにすれば、印紙代や節約できます。

なんらかの理由で「売主側も契約書原本を保管しておきたい」と考える場合は、収入印紙を貼る必要があります。売却価格に応じた印紙税を納税しましょう。

消費税

個人が不動産を売却する場合、取引そのものには消費税は発生しません。ただし、不動産売却にまつわるさまざまな手数料には、消費税が加算されます。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 司法書士に支払う報酬や手数料
また、事業者として不動産売却を行う場合も、建物部分には消費税が課税されるケースがあります。法人として不動産売却を行う場合は、併せて確認しておきましょう。

不動産を売って利益が出るとかかる税金2つ

こちらの税金は、「不動産を売却し、なおかつ利益が発生した場合に、その利益に対してかかる税金」です。つまり、不動産を売却しても利益が出なかった場合には、発生しない税金となります。

こちらに含まれるのは、「譲渡所得税」と「住民税」の2つです。先ほど紹介した3つよりも計算方法が複雑なので、わかりやすく解説します。

譲渡所得税と住民税の税率

譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変わってきます。

  • 5年を超えるもの:長期譲渡所得税
  • 5年以下:短期譲渡所得税

それぞれの税率は以下の通りです。

所得税 住民税
短期 30.63% 9%
長期 15.315% 5%

2037年までは、所得税額の2.1%を復興所得税として納める必要があります。上記の表は、復興所得税をプラスした税率となっています。

5年を超えるか超えないかによって税率は約2倍も違いますので、売るタイミングを見極めることが、非常に重要だと言えるでしょう。

所有期間は1月1日を基準として決める

所有期間が5年を超えるかどうかには基準日があり、売却した年の1月1日にその判断がなされます。

例えば、平成26年7月に不動産を取得したとして、平成31年8月に売却したとします。実質的には5年経っているものの、平成31年1月1日時点ではまだ4年しか経っていないことになります。

法律上の「5年」を超えるためには平成32年(令和2年)1月1日以降に売却する必要があるということです。

これが、平成32年(令和2年)2月の売却であれば、その年の1月1日時点で5年を経過しているので長期譲渡所得の税率が適用されます。

「5年」には基準日があり、通常の5年の考え方ではないというところが非常に大事なところです。これを間違えると税金が2倍になりますから気をつけてください。

売れた金額が売却益ではない!譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得、つまり売却して得られた利益に対して課税されます。
ではこの「譲渡所得」とは、いったいどうやって計算するのでしょうか。

譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得=収入金額ー取得費ー譲渡費用

例えば3,000万円で家が売れたら、その3,000万円が全て利益になるわけではありません。そこから取得費や譲渡費用を引いて、譲渡所得が求められます。

かかった費用は引いても良い

譲渡所得税を少なくするためには、収入金額からできるだけ多くの費用を引きたいところです。引ける費用としては、以下のようなものが挙げられます。

  • その土地を買ったときの代金
  • 家を建てたときの建築費
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 取引に必要ば登録免許税
  • 新たな物件を取得する際に、土地を計測したりならしたりした時の費用
これらの費用を全て差し引いて、それでも利益が残った場合に初めて税金がかかることになります。

忘れがちな固定資産税の精算金

もう一点注意したいのが「収入金額」、つまり不動産売却を通じて手元に入ってくるお金についてです。

収入金額といえば、「不動産が売れた金額」を思い浮かべる方も多いでしょうが、実はこれだけではありません。もう一つ忘れてはいけないのが「固定資産税の精算金」です。

固定資産税とは、不動産に対して課税される税金で、1年分の税金を毎年まとめて支払っています。年の途中で持ち主が変わる場合、売れるまでの固定資産税は売主が、売れた以降の分は買主が負担をすることになっています。

譲渡の際には、買主から固定資産税の清算金が支払われるケースが一般的。この清算金も収入に当たりますから、売れた金額にプラスすることを忘れないでください。

減価償却費

建物は土地と違い、時間が経つにつれて価値が減少していきます。この「減価償却費」は取得費から差し引いても良いことになっています。

一般的には、買って2年の住宅よりも15年住んだ家の方が価値が低いので、築年数が長いほど減価償却費も大きくなります。

減価償却費の計算式は、以下のとおりです。

取得費×0.9×償却率×経過年数

耐用年数と償却率は、物件の構造によって大きく異なります。

建物構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート 70年 0.015

例えば、木造の築15年の住宅を3,500万円で売って、譲渡費用が150万円かかったとしましょう。買った時の価格が、土地2,000万円、住宅2,000万円だったとします。

減価償却費は、以下のとおりです。

2,000万円×0.9×0.031×15=837万円

これを買った時の価格から引いて譲渡費用を足すと以下のようになります。

2,000万円(土地)+(2,000万円(家)ー837万円)+150万円=3,313万円

ここから譲渡所得を計算すると、以下のようになります。

3,500万円ー3,313万円ー150万円=37万円

譲渡所得税は、この「37万円」をもとに計算されます。この金額に対して譲渡所得税率がかけられることになります。

【短期譲渡】
所得税 → 37万円×30.63%=113,331円
住民税 → 37万円×9%=33,300円

【長期譲渡】
所得税 → 37万円×15.315%=56,665円
住民税 → 37万円×5%=18,500円

自身の条件に合わせて計算してみましょう。

取得費がわからない場合は5%

親から家や土地を相続した時など、元々の不動産の取得費がわからないことはよくあることです。

その場合には、譲渡価格の5%が取得費となります。もしも譲渡価格が3000万円であれば、その5%である150万円を取得費として計算しましょう。

譲渡所得税はもっと安くなる?減税になる特例

上記で説明した譲渡所得税に関する計算方法等は基本的なものですが、居住用の住宅であれば特例がいくつかあります。

その特例を利用することで、もう少し税金が抑えられるでしょう。

3000万円の特例

この特例が受けられれば、売却益から3000万円の控除が受けられます。つまり、利益が3000万円以内であれば税金がかからないということです。

特例を受ける条件は、

  • 自分が住んでいる家、もしくは家とともに土地や借地権を売ること
  • 売った年の前年、もしくは前々年にこの特例や買い替え特例を受けていないこと

などがあります。

この特例は投資用の住宅には適用されませんので注意してください。あくまでも居住用の住宅と敷地です。

所有期間が10年を超える物件の特例

さらに税金を軽減する措置として、所有期間が10年を超える不動産を売却した場合でも税率が低くなります。

上記で説明した3000万円の特例は所有期間は関係ありませんが、こちらは「売却した年の1月1日」時点で10年を超えているという条件があります。

平成21年と22年に取得した土地の特例

ものすごく限定的な特例ですが、平成21年と22年に取得した土地を売却する場合には、最大1,000万円の控除を受けられるという特例があります。

ただし、親子や夫婦などから譲渡された土地ではないことが条件なので、相続や贈与によって取得した土地には適用されません。

税金を支払うタイミング~確定申告はしっかりと!

ここまで解説した5つの税金を支払うタイミングは、以下のとおりです。

税金の種類 支払う時期
印紙税 不動産売買契約を結ぶタイミング
登録免許税 契約締結後、引き渡しを行うタイミング
消費税 不動産会社や司法書士に支払いをするタイミング
譲渡所得税 売却翌年の2月下旬から3月ごろ
住民税 売却翌年の6月ごろ

支払いのタイミングに注意が必要なのは、譲渡所得税と住民税です。特例や控除を受けても利益が残る場合、税額も大きくなりがち。支払いタイミングも翌年へとずれこむため、心の準備をしておきましょう。

譲渡所得税や住民税は、税金は給与所得などとは別に支払う税金ですので、「分離課税」と呼ばれています。

この分離課税は確定申告が必要です。不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告をしてください。

譲渡所得税の支払いタイミングは、この確定申告によって決定されます。

所得税は3月15日までに支払うのが原則ですが、口座引き落としにした場合には4月20日ごろになります。

一括査定サービスやシミュレーションも賢く活用しよう

不動産売却で「こんなはずではなかった…」と後悔しないためには、税金についても正しく理解した上で、売却活動を進めていく必要があります。

特に負担が大きい譲渡所得税や住民税は、「どのぐらいの金額で不動産を売却できるのか?」によって、差が生じます。

できるだけ詳しい情報を得るためには、売却予定の不動産の査定を受けてみるのもおすすめです。査定結果から売却相場を掴めれば、税金シミュレーションも容易になるでしょう。

不動産の査定は、インターネット上の一括査定サービスを活用するのがおすすめです。無料で利用でき、複数の不動産会社から査定結果を受け取れるため、相場感覚をつかみやすいというメリットがあります。

一括査定サービスもさまざまですが、おすすめは「リビンマッチ」です。一括査定サービスとして確かな実績を持ち、提携する不動産会社の数も非常に多いという特徴があります。気軽に査定を依頼できる窓口として、便利に使えるでしょう。

一括査定で査定結果を受け取ったら、税金については各種シミュレーションを活用するのもおすすめです。各種条件を入力すれば、自動で納税額の目安を教えてくれます。

少しでも節税するために工夫しつつ、税金は正しく払おう

不動産の売却など人生の中でそれほど何度も経験することではないので、よくわからないと何もしないのは損です。

少しでも節税するためには、使えるだけの特例を使いましょう。かかった経費などは細かく計算し、計上できるものはもれなくして、利益が少しでも減ればそれだけ節税ができます。

とはいえ、税金は支払う義務のあるものなので、ごまかしのないように正しく支払うことが大前提です。

わからないことは専門家に知恵を借りつつ、少しでも節約できたらいいですね。

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