カテゴリー: 住宅

空き家問題は周りの人に迷惑をかける可能性があるうえ、所有者にとってもデメリットになることがありますので、早めに解決すべき問題だと言えます。

では、どのようなことが問題なのか、どのような対策ができるのか、詳しく見ていきましょう。

空き家問題はなぜ起こる？原因や現況を詳しく知ろう

空き家問題について、詳しく確認しましょう。

空き家には4つの種類が存在

空き家には、4つの種類があります。

空き家の種類	特徴	管理者
売却用の住宅	売りに出されている状態の空き家 売りたいけれど買い手がつかない	不動産会社
賃貸用の住宅	入居者を募集している状態の空き家 貸したいけれど借り手が見つからない	不動産会社
二次利用のための住宅	別荘など常時住んではいないが使われている家	所有者
その他	上記のどれにも当たらない空き家	所有者

この中で空き家問題の対象となっているのは、何の対策もされていない「その他」に分類される空き家です。

空き家が増加している理由

平成31年に総務省統計局が発表した資料によると、平成30年の空き家の数は846万戸。調査が開始された昭和38年は52万戸で、年々増加しています。

では、なぜ空き家は増加しているのでしょうか。その理由は、以下のように考えられています。

• 少子高齢化の影響
• 地方での人口減少
• 世帯数よりも住宅数の方が多い
• 解体される住宅より建てられる住宅の方が多い
• 住宅は中古より新築を求める傾向がある
• 都市部での地価の下落
• 都市部での借地の権利関係の複雑さ
• 新築住宅の人気が高く中古の不動産の流通量が少ないこと
• 高齢者施設に入っている人がいつか戻りたいと思っているので手放せない
• 思い出があり手放せない
• 所有者が認知症になり判断ができない
• 家を相続したけれどすでに子どもが家を建てていることが多いから
• 相続でもめて売却しにくくなったから
• 相続の手続きがされず不明になること
• 空き家を取り壊し更地にすると税金が高くなる
• 空き家を取り壊す費用が高い
• 基準が変わったことで再建築ができない土地もある

参照サイト
総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」
www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf

空き家問題が解消されにくい理由

様々な理由から増えている空き家ですが、問題が解消されにくい理由があります。空き家対策ができない理由は、主に以下のとおりです。

• 共有財産なので合意ができない
• 所有者が認知症などの理由で判断できない
• 売却・賃貸を考えても買い手・借り手がいない
• 賃貸に出しても採算性が低い
• 解体や回収のための費用を負担できない
• 対策法がわからない

また、空き家対策をしようと思えばできるものの、「したくない」と思っているケースも少なくありません。

• 家財や仏壇などがある
• 物置にしている
• 人に貸すことに不安がある
• 税金が上がるのでそのままにしておきたい
• 対策をする時間が無い
• 空き家に問題があるようには思っていない

空き家問題が持ち主に与えるさまざまなリスク

空き家問題を解決できない事情はさまざまですが、そのまま放っておくのはおすすめできません。空き家問題は持ち主に、さまざまなリスクをもたらします。

空き家問題に潜むリスクの例は以下のとおりです。

周辺の人に不利益を与える可能性があるから

自分が住んでいない家が空き家になっていても、所有者にとって大きな問題はないかもしれません。しかし、空き家周辺で暮らす人々にとっては、そうではありません。

• 放火の危険性がある
• 古くなった空き家が倒壊する危険性がある
• 悪臭の原因となる
• 雑草が生え景観が悪くなる
• スズメバチ・蚊・ネズミなどを発生させることがある
• 白アリの繁殖場になることがある
• ホームレスや犯罪者が侵入することもある
• 粗大ゴミなどが不法投棄される
• 空き家が増えすぎると需要と供給のバランスが崩れ住宅全体の価値が下がる

空き家があると、周辺の人に様々な影響を与えます。

本来得られるべき利益を失う

空き家になると、本来生かされるべき不動産が生かされないことになります。

• 空き家のある土地と建物が無駄になる
• 行政の政策が非効率化する
• 空き家率が30％を超えると自治体が財政破綻する可能性も

影響は、所有者だけに留まりません。

所有者に不利益がある場合も

上よりもさらにわかりやすい形で、所有者にとって不利益が生じる可能性もあります。

• 空き家を所有していると固定資産税（市街化区域内なら都市計画税も）がかかる
• 更地にすると税金が上がる
• 「特定空き家」に指定されると税金が上がる
• 空き家は傷みやすいので対策が難しくなる
• 自宅から離れた場所にあると台風などで被害が出ても気づきにくい

空き家を所有していると固定資産税や都市計画税がかかりますが、住宅用地の特例によって住宅が建っていることを条件に優遇があります。

種類（住宅1戸につき）	固定資産税	都市計画税
200平方メートルまで （小規模住宅用地）	6分の1になる	3分の1になる
200平方メートルを超えた部分	3分の1になる	3分の2になる

空き家を取り壊して更地にすると、住宅が建っていないのでこの優遇が受けられません。これだけを見ると、「さまざまな問題はあっても、やはり空き家を維持した方が得なのでは…」と思うかもしれません。

しかし空き家が「特定空き家」に指定されると、空家等対策特別措置法の関係でこちらの優遇は受けられなくなります。当然税金は上がってしまうでしょう。

空家等対策特別措置法とはどんな法律？内容を確認

空き家問題が抱えるリスクを正しく知るために、頭に入れておきたいのが「空家対策特別措置法」についてです。

その正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」と言います。具体的に、どのような法律なのでしょうか。

空家等対策特別措置法とは

空き家問題に対応するために、2014年に制定された法律。倒壊・周辺環境の悪化などの原因になりそうな空き家は「特定空き家」に指定され、税金の優遇が受けられなくなる。

具体的には、次のような内容が定められています。

• 空き家の実態調査
• 空き家の所有者に適切な管理をするよう指導を行う
• 空き家の跡地の活用を促進する
• 空き家が適切に管理されていない場合特定空き家に指定できる
• 特定空き家に対する助言・指導・勧告・命令が行える
• 特定空き家に対する罰金や行政代執行が行える

行政代執行とは、行政が所有者に代わって建物の解体や塀・樹木の撤去などを行うことです。費用は、空き家の所有者に請求されます。

1. 空き家の調査がおこなわれる
2. 倒壊の危険などがある空き家が特定空き家に指定される
3. 所有者に対して助言や指導を行う
4. 従わないと勧告が行われる：この時点で住宅用地の特例から外れる
5. 従わないと命令が出される：違反すると50万円以下の罰金が科される
6. 行政代執行が行われる

特定空き家に指定されても、状況が改善されれば解除され、住宅用地の特例も受けられるようになります。

特定空き家に指定される条件

特定空き家に指定されるのは、以下のような条件の家です。

• 放置していると倒壊などの危険があり著しい保安上の問題がある
• 衛生上著しく有害となる可能性がある
• 適切な管理がされておらず景観を著しく損なっている
• 周辺の生活環境の保全のため放置することが適切でない

どんな方法がある？考えられる空き家問題の解決方法

空き家問題の解決方法には、どのようなものがあるのでしょうか。5つの方法を紹介します。

空き家バンクを利用する方法

注目されている方法の一つに、空き家バンクの利用があります。

空き家バンクとは

空き家の所有者と利用希望者をマッチングするための仕組み。営利目的ではなく、自治体や自治体からの委任がある団体が運営している。

営利目的ではないので、空き家の活用が実現しやすいことが特徴です。

• 賃貸
• 売却

どちらの方法でも提供できます。

空き家を売却する

空き家を売却すれば、管理や税金について考える必要が無くなります。

売却方法	特徴
不動産会社を通して売却	不動産会社に連絡をして仲介や買取をしてもらう 一括査定サービスで査定を受けると便利
空き家バンクを通して売却	自治体に情報を提供して売却する 利用したい人が探すので売れやすいことも

空き家を手放すことを考え始めたら、まずは一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するメリットは以下のとおりです。

• 空き家に強い不動産会社に出会える可能性が高まる
• 空き家の価値を冷静に判断しやすくなる

不動産会社が導き出す査定金額は、会社によって大きな差があります。特に空き家の場合、不得意な不動産会社に当たってしまうと、その価値が見過ごされてしまいがちです。

空き家は、状況によっては売れにくいこともあります。その場合は、空き家バンクを通して無料で提供し、手放すことも可能です。お金は得られませんが、様々なリスクから解放される安心感があります。

賃貸物件とするなどの活用法を考える

空き家がある地域によっては、空き家を活用する方法も考えられます。

• 空き家バンクを通して賃貸に出す
• シェアハウスとして利用する
• 民泊を経営する
• リフォーム後賃貸に出す
• 借り手が自己修繕可能な契約にして賃貸に出す
• 寄贈する
• シェアオフィスとして貸し出す

賃貸に出せば、賃料収入を得られます。また人が使用することで、不動産の劣化や特定空き家化を防げるでしょう。

空き家管理サービスを利用してリスクを回避する

今は空き家でも、いずれは活用する予定があるなど、手放すことを考えていないのなら、空き家管理サービスが便利です。

現状は「空き家」であっても、きちんと手入れや管理がされていれば、特定空き家に指定される恐れはありません。

空き家管理サービスとは

NPO法人や民間企業が提供している、空き家の点検を行って結果を報告してくれるサービス。料金プランによって受けられるサポート内容が変わる。

空き家管理サービスを利用すれば、近くに住んでいなくても、状況を把握することが可能です。

危険を避けるために解体して更地にする

あまりお勧めできる方法ではありませんが、危険を避けるために空き家を解体して更地にすることもできます。

• 倒壊や不法侵入などの危険性は避けられる
• 税金の優遇が受けられなくなる
• 解体費用が高い

自治体によっては解体費用の助成を行っていますので、この方法を選ぶ場合は調べてみましょう。

また、解体した後の土地を活用する方法もあります。

• アパート経営
• マンション経営
• 賃貸併用住宅としての活用
• 土地を賃貸する
• サービスつき高齢者住宅経営
• 事業用賃貸経営
• 駐車場経営
• トランクルーム経営
• 貸し倉庫経営
• 太陽光発電に利用

どのように活用すると効果的かわからない場合、土地活用プランを提供してくれる企業に問い合わせをするとアドバイスがもらえます。

所有者にも周辺の人にもリスクが高い空き家問題！解決法を探そう

少子高齢化や新築の住宅が好まれる傾向があることなど、空き家問題は様々な原因から起こっている問題です。

解決しづらい理由もあるのですが、放置しておくと周りの人にも所有者にもデメリットが生じますので、早めに対策をする必要があります。

空き家バンクを活用したり賃貸物件として貸し出したりなど、空き家問題を解決するための方法がありますので、空き家の特徴に合わせて対策法を考えましょう。

「不動産一括査定サイト」は、家やマンション、土地などの不動産を、無料で一括査定できる便利なツールです。

ここでは、不動産一括査定サイトの使い方や選び方、メリット・デメリットなどを解説し、おすすめの5つのサイトを紹介します。

不動産の査定方法は「机上査定」と「訪問査定」の2種類

不動産会社で行われる査定の仕方には、机上査定と訪問査定の2つがあります。

• 机上査定：登記簿謄本や過去の類似物件の取引価格など、データに基づいて査定する方法。実際に物件は見ずに査定するため、すぐに結果が出ます。
• 訪問査定：物件の状態や周辺環境など、担当者が実際に物件を見て査定する方法。結果が出るまで数日かかりますが、机上査定よりも精度が高いです。

不動産一括査定サイトも、机上査定と同じく実際の物件は見ずに査定価格を出すため、数分~数時間後に結果がわかります。

一括査定サイトを利用する前に、あらかじめ自分でも相場を調べておこう！

できるだけ高く売却するためには、自分でも相場を調べておくことが大切です。

土地の相場は、国交省が運営している「土地総合情報システム」で実勢価格や公示価格が、国税庁のHPで路線価がわかります。

• 実勢価格：実際の市場で取引されている価格
• 公示価格：土地の取引で目安にされている価格
• 路線価：道路に面した土地の価格

家やマンションの相場は、次の2つのサイトから類似物件を検索するとわかります。

• 不動産のポータルサイト
• レインズマーケットインフォメーション

不動産会社が運営しているポータルサイトや不動産流通機構が運営しているレインズでは、売り出し中の物件や過去に売買された物件を閲覧できます。

家やマンションの相場はいくら？都心部と地方で大きな差

中古戸建や中古マンションの相場は、都心部か地方かで大きく変わります。東京都心部の相場は最も高く、同じような築年数、間取りの物件でも、地方とは数千万円の差が出ます。

また、戸建ての相場価格はここ10年間ほぼ同じで横ばい傾向ですが、マンションは右肩上がりになっています。

なぜ無料？不動産一括査定サイトの仕組みや使い方

不動産一括査定サイトは、たくさんの不動産会社と提携しています。不動産会社が直接運営しているものもあります。

どの一括査定サイトでも使い方は簡単で、基本的に24時間いつでも匿名で利用できます。主に以下のような簡単な情報を入力するだけです。

• 物件の種類
• 物件の住所
• 間取り
• 築年数
• 面積
• 電話番号
• メールアドレス

不動産一括査定サイトのメリット・デメリットは？

不動産一括査定サイトには、多くのメリットがあります。

• 誰でも気軽に利用できる
• 不動産会社を回る手間が省ける
• 他の不動産会社との査定結果をすぐに比較できる

匿名で、無料で、いつでも利用できる手軽さは大きな魅力です。査定は一社ずつ不動産会社を回ったり電話で依頼したりすることもできますが、一括査定サイトならその手間が省けます。

不動産をできるだけ高く売却するには、複数の査定価格の比較が欠かせませんが、一括査定サイトならその比較もすぐにできます。

一方、次のようなデメリットもあります。

• 希望する不動産会社に査定してもらえないこともある
• 不動産会社から直接電話がかかってくる

一括査定サイトによって、提携している不動産会社はそれぞれ異なります。希望の業者と提携がない場合はその業者の査定は受けられません。

また、ほぼ同時期に不動産会社から電話がかかってくるため、断り方に困るかもしれません。最終的に売却を依頼するのは一社なので、他の業者はきっぱりと断って大丈夫です。

不動産一括査定サイトの選び方！ポイントを確認しておこう！

不動産一括査定サイトはたくさんあるため、どこに依頼しようか迷ってしまうかと思います。選ぶときには、次の6つを確認しておきましょう。

• 対応エリア、対応物件
• 利用者数や実績
• 提携不動産会社の質
• 提携不動産会社の数
• 個人情報の取扱い方
• 同時に査定可能な不動産会社の数

大規模な一括査定サイトは、全国区に対応していますが、中には首都圏に特化したサイトや、地域が限定されたサイトもあります。査定できる物件の種類も違うので、確認しておきましょう。

一括査定サイトのトップページに載っている利用者数や実績は、信頼感や安心感につながります。提携している不動産会社は優良で、数は多いか、個人情報は厳重に取り扱っているかなどもチェックしておきたいポイントです。

安全に利用できるおすすめの不動産一括査定サイト5選

不動産一括査定サイトのランキングでも上位に入っている、人気の一括査定サイトを5つ紹介します。使いやすく、初心者におすすめのサイトばかりです。

	提携している不動産会社の数	実績	強み	こんな人におすすめ
すまいValue	6社	6社合計の2020年度の成約件数11万件以上	三井不動産リアルティ、東急リバブル、住友不動産販売、野村不動産、小田急不動産、三菱地所の業界最大手の6社の査定を受けられる。	都心部に物件を持っている人
リビンマッチ	1,700社	利用者数440万人以上	上場企業が運営。対応できるエリアや物件が幅広い。ローンが残った不動産の売却にも対応できる。	最短45秒で査定できるので、忙しい人にもおすすめ
イエイ	1,700社	利用者数400万人以上	お断り代行サービスや無料相談などフォローが手厚い。	断るのが苦手な人、電話が嫌な人にもおすすめ
イエウール	1,900社	利用者数1,000万人以上	上場企業が運営。対応できるエリアや物件が幅広い。悪徳業者排除制度導入。	田舎の物件を査定したい人も安心
HOME4U	1,800社	利用者数1,400万人	NTTのグループ会社が運営。運営歴は20年。セキュリティ対策は万全。	セキュリティ面が気になる人も安心

不動産一括査定サイトを気軽に利用してみよう！

不動産一括査定サイトは、査定価格がわかるだけでなく、信頼できる不動産会社を見つける手段としても使えます。

一括査定サイトを上手く使いこなし、好条件で効率よく売却を成功させましょう。

アプリもあるので、スマホで一括査定するのもおすすめです。

住み慣れたマンションを売却することになった時には、少しでも高く売りたいですよね。

失敗しないマンション売却のコツを確認しましょう。

マンション売却では価格設定が重要！相場のチェック法と査定の受け方

マンションを少しでも高く売るには価格設定が重要なので、相場のチェック方法や査定の受け方について確認しておきましょう。

少しでも高く売るなら仲介で売却を！

マンションの売却法には、種類があります。

名称	方法	メリット	デメリット
仲介	売り主と買い主の間に不動産会社が入って売却	売却までに時間がかかることも	相場価格に近い値段で売れる
買取	不動産会社がマンションを直接買う	すぐに売れる 人に知られずに売れる	売却価格が市場価格の70％くらいになる

マンションの売却を急がなければいけない理由がある場合は買取が便利ですが、少しでも高く売りたいなら仲介で売却しましょう。

買取保証によるマンションの売却とは

仲介で出しても一定期間売れなかった場合、不動産会社が提示していた価格で買い取ってくれる売却方法

これなら最初は仲介で出せますし、売りたい期限までに売れないこともありません。

査定前に相場価格を調査！値段付けが売れるかどうかを左右する

仲介でマンションを売却する場合、どのように進めるのでしょうか。

1. 査定を受ける
2. 売り出し価格を決める
3. 媒介契約をする
4. 売却活動をする
5. 売買契約をする
6. 決済する
7. 物件を引き渡す

まずは査定を受けるのですが、その前に相場価格をきちんと調査することが大切です。

【相場価格を把握することが必要な理由】

• 値段付けが売れるかどうかを左右するから
• 適正価格を知らなければ安く売ってしまうこともあるから

適正価格を調査するには、どうすればいいのでしょうか。

• ネットで簡単な複数会社の一括査定
• インターネット上の不動産情報
• 市販の情報誌
• 折り込み広告
• チラシ

これらの情報を参考に、相場を知りましょう。特におすすめは「1.複数会社の見積もりが取れる一括査定」です。

複数の不動産会社で査定を取った方が良い理由

査定は、複数の不動産会社で受けましょう。

【複数の不動産会社で査定を受けるべき理由】

• 不動産会社には得意エリアがあるから
• 不動産会社によって得意とする物件の種類が違うから
• 不動産会社によって強みが違うから

あまりに他社と比べて高すぎる査定価格の場合、契約が取りたいだけの根拠のない査定であったり、後から売却価格を下げられる可能性もあるので注意しましょう。

高値がついた不動産会社に、実際にマンションを見て行う訪問査定をしてもらうと、正確な査定金額の把握が可能です。

納得できなかった場合、別の不動産会社に査定を依頼することもできます。

値引き交渉があるのが当たり前と思って価格設定を

マンション売却では、値引き交渉があるのが当然になっているので、対策を考えることが必要です。

• 値引き交渉があることを踏まえ価格設定する
• 高すぎる価格設定はしない

アピールできるポイントをしっかり伝えよう

不動産会社に担当したいと思ってもらえるよう、アピールできるポイントを伝えましょう。

チェック点	アピールできる内容
立地・周辺環境	景観がいい・利便性が高い 夜でも明るいなど
耐震対策	新耐震基準である
部屋の向きや階数	角部屋である・階数が高い 南向きのベランダ・日当たりの良さなど
室内の状況	水回りが修繕されている 収納が多いなど
共用部分の状況	清潔である メンテナンスがされているなど
駐車スペース	車が停められる

不動産屋にとっても、「すぐに売れそうな物件」は魅力的です。できるだけ高値で売却するためにも、アピールポイントはしっかりと伝えてください。

不動産会社選びを大切に！マンションの売却実績もチェックして

マンション売却を成功させるための、不動産選びのポイントを確認しましょう。

優良な不動産会社の選び方

優良な不動産会社を選ぶコツを、見てみましょう。

【優良な不動産会社の特徴】

• 査定の根拠が説明できる
• 販売活動の提案が明確
• 売り手の話を聞いてくれる
• 担当者の知識が豊富
• 担当者と連絡が取りやすい

これらの特徴を持つ不動産会社を探して依頼すると安心ですが、一つ一つの不動産屋さんを回って、信頼ある不動産屋さんに巡り合うのは至難の業かもしれません。

マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ！

マンションを売却するのなら、優良不動産会社の中からさらにマンション売却が得意な不動産会社に絞って選ぶべきです。

【マンション売却に強い不動産会社の特徴】

• マンションの売却実績が多い
• マンションがあるエリアに精通している

不動産の特徴を理解してくれる不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社との上手な契約の仕方

不動産会社の契約方法には、どのようなものがあるのでしょうか。

契約の種類	特徴	違約金について
一般媒介	複数の不動産会社との契約が可能	なし
専任媒介	複数の不動産会社との契約は不可能 自分で見つけた相手なら売却できる	別の不動産会社の仲介を利用すると必要
専属専任媒介	複数の不動産会社との契約は不可能 自分で見つけた相手にも売却できない	契約した不動産会社を通さず売却すると必要

専任媒介や専属専任媒介であれば、自分たちの売却物件を売るために、熱心に動いてくれます。

• 他社に先を越されることが無いので熱心に売却活動をしてくれる
• 他社で契約を取られることが無いので人件費や広告費をかけてくれる
• 特典がつく不動産会社もある

ただ、信頼できる不動産会社が複数ある場合以外は、一般媒介契約以外を選んだ方がいいでしょう。

専属媒介・専属専任媒介を結んだ際、売り手と買い手両方から利益を得ようと「囲い込み」をする不動産会社があることも考えられます。

囲い込みに遭っていないか確かめる方法

業者間の情報ネットワークである「レインズ」で自分のマンションの情報をチェック。内覧に自分の契約先の不動産会社の担当者のみが来ていないかも、確認しよう。

囲い込みに遭うと、売れるチャンスが激減してしまいます。気になる点があれば、遠慮せずに問い合わせてみてください。

マンションをより高く売却するためにしておきたい準備

マンションをより高く売却するためにしておきたい準備とは、何でしょうか。

マンションの平均売却期間は3～4か月！早目に売る方が高値がつく

マンションは一戸建てや更地より売却しやすく、早く売る方が高値が付きやすい傾向があります。

【売却期間から見るマンションを上手に売るコツ】

• 平均売却期間は3か月から4か月
• 長く売れないマンションは人気がなくなる
• 売却希望価格も大切だが早めに内覧に来た人に売却する方が有利なことも

マンションは短期間で売れるので、長く売れないと売れない理由があると思われ、人気が無くなります。

可能なら時間的余裕を持って売却を

売却のタイミングも、価格に影響します。

• 季節的には春と秋が売れやすい
• 競合するマンションがある場合タイミングをずらすと売れやすい

同じエリアに似たような条件のマンションがあると競合するので、対策が必要です。

競合マンションが新築	競合マンションが中古
早めに売却	売却を遅らせる

不動産会社は早く売りたいので、競合物件について教えてくれないこともあります。不動産情報サイトなどを利用して、自分でもチェックしてみましょう。

インターネット広告を出してもらい写真を多用して興味を引く！

内覧者が来ないと売却につながらないので、マンションに興味を持ってもらうための準備をしましょう。

• インターネット広告を出してもらう
• 写真を多く掲載してもらう
• 欠点とその対処法も合わせて記載する

内覧の際により良いイメージを持ってもらうコツ

内覧の際には、第一印象がよくなるように準備します。

【印象を良くするために行いたい準備】

• 一番に目に入るので玄関は念入りに片付ける
• 掃除をして清潔に見せる
• 整理整頓して広く見せる
• 窓・鏡・水周りなどをピカピカにする
• 壁紙は綺麗にする
• 不用品の処分やトランクルーム・実家の活用ですっきり見せる
• におい対策をする
• カーテンを開ける・全部の部屋に照明をつけるなど明るく見せる

明るく、広く、綺麗に見せることが高く売却するためのコツ。最初の内覧前にプロのハウスクリーニングを利用するのも、効果的です。

また、対応にも気をつけましょう。

• 人数分のスリッパを用意する
• 空気の入れ替えをしておく

住宅診断士にマンションを診断してもらうと価値が上がる！

「インスペクション」をしておくと、マンションに付加価値がつきます。

【インスペクションとは】

• 住宅診断士にマンションを診断してもらうこと
• 構造や配管などを確認
• 修繕が必要な個所もわかる
• 安心感が出るので付加価値がつく
• 費用の相場は5万円から10万円

費用はかかっても、安心感があるので売却しやすくなります。

インスペクションを行っていると瑕疵担保保険に入ることも可能！

マンションを売却する場合、売り手には瑕疵保護責任があります。

瑕疵担保責任

マンションを売却した後に何らかの問題が見つかった際に、売り手が責任を取ること。

瑕疵保護責任の対象となったら、契約解除・損害賠償請求の責任を負います。

マンションでは、雨水の侵入などの可能性があります。瑕疵保護責任の期間は売買契約で決めますが、マンションの場合は3か月程度が一般的です。

瑕疵担保保険とは

マンションを売却した後に問題が見つかった際に、修繕費用の一部を補うための保険。インスペクションを行って保険の審査に通ると加入できる。

この保険は売り手・買い手ともに加入でき、売り手が加入すると次のメリットがあります。

• 買い手が安心するので購入してもらいやすい
• 修繕費を補ってもらえる

より高く売却するための工夫として、ぜひ検討してみてください。

マンションが売れない理由を知って対策を実施

売り出しから半年経過してもマンションが売れない場合、どこに原因があるのかを見極め、適切な対策を実施する必要があります。

マンションが売れない理由として目立つのは、以下のような点です。

• 価格設定が高すぎる
• 近隣にライバル物件が存在している
• 築年数が古すぎる
• エリア全体の人気がない
• 不動産会社に問題がある
• 内覧時に魅力を伝えきれていない

自分のマンションが売れない理由がどれに当たるのかは、状況から推察できます。

内覧や問い合わせがない	価格設定が高すぎる エリア全体の人気がない 築年数が古すぎる
内覧はあっても決まらない	不動産会社に問題がある 内覧時に魅力を伝えきれていない
ネットに近隣の物件が多数掲載されている	近隣にライバル物件が存在している 価格設定が高すぎる

物件の魅力と価格のバランスが見合っていない場合、売れないのは当然のこと。半年たっても売れていない場合、価格設定について、再度冷静に検討するのがおすすめです。

特に注目したいのは、「同じマンション内にライバル物件が出ていないか？」という点です。同じマンションの場合「低価格」「上階」「角部屋」など、好条件の物件から売れていってしまいます。

不動産屋の対応に問題がある場合、是正するよう直接求めたり、必要に応じて別の不動産屋に切り替えたりする必要があります。

「不動産屋の対応に問題はなく、内覧申し込みもあるが、その先に進まない…」という場合には、内覧時の印象に注目してみてください。

自宅の問題点を、住んでいる人が自覚するのは難しいもの。不動産屋の担当スタッフに相談してみたり、第三者の視点を取り入れてみるのもおすすめです。

マンション売却時の注意点も知っておこう

マンションを売却する際の注意点は、何でしょうか。

担当者に任せっぱなしにせず状況を確認しよう

担当者は複数のマンションを掛け持ちしているものなので、任せっぱなしにしておくと熱が下がって行くこともあります。

• こまめに連絡を取る
• 状況を聞く時は自分から電話を入れる
• 週1回程度の連絡が適切

売却する理由はきちんと伝える

買い手は、マンションを売却する理由を知りたいものです。ネガティブな理由であっても、不動産会社にはきちんと説明しておきましょう。

• 不動産会社の担当者が配慮して説明してくれることもあるため
• 理由を考慮して買い手が購入するかを判断するため
• 理由を伝えなかったことで起こるトラブルを防ぐため

住宅ローンが残っている場合は銀行への連絡を確実に

住宅ローンが残っているマンションを売却するなら、取引先の銀行に引き渡し日を連絡する必要があります。

• 住宅ローンの借入時に設定された抵当権が自然に消えることはない
• 抵当権を抹消するために必要な書類を銀行に依頼する

住宅ローンに関する不安も、解消しておきましょう。

不具合があるなら修繕を

不具合がある場合は、修繕が必要です。

リフォームは、場合によってはした方が有利ですが、状況によってはステージングの方が向いている場合もあります。

ステージングとは…

間取りに合わせた家具や小物で、部屋を演出すること。専門会社があり、費用は10万円から20万円程度。

ステージングによって、早く売れたり査定額より高額で売れたりする効果が期待できます。

管理費などの費用の払い忘れに注意！

マンションを引き渡す前日までは、売り手が次の費用を負担します。

• マンションの管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税

これらの費用は日割りで引き渡し日に精算してもらえるので、支払うのを忘れないようにしましょう。

制度を利用して税金を押さえてお得に売却

税金を抑える方法には、どのようなものがあるのでしょうか。

要件を満たすと、3,000万円まで利益が非課税になる「3,000万円の特別控除の特例」が利用できます。

【3,000万円の特別控除の特例の要件】

• 投資用マンションではなくマイホームであること
• 自分が住んでいた家であること
• 夫婦間・親子間での売買でないこと
• 2年以内にこの特例を利用していないこと

失敗しないマンション売却を！高く売るためのコツを知って実行しよう

マンションは、

• 比較的短期間で売れやすい
• 値引き交渉が行われることが多い

などの特徴がありますので、高く売るために早めに売ったり値引きを意識した価格設定をしたりなどのコツを知って実行することが大切です。

また、その特徴を理解している、マンションの売却実績が多くマンションがあるエリアに精通した不動産会社を選ぶこともコツです。

できる限りのことを試して、少しでもマンションを高く売却できるようにしましょう。

土地をできるだけ高く売りたいなら、建物とは違う視点でアピールする必要があります。また、売却前にきちんと準備をすることも、高値売却のポイントです。

そこで、土地売却に失敗しないために、高く売るコツをまとめてご紹介します。「田舎の土地を売りたい」という場合のコツについても、ぜひ参考にしてみてください。

土地を高く売るために査定までにしておきたい準備まとめ

土地を高く売るためには、高く査定してもらうことが重要です。まずは、そのための準備を整えておきましょう。具体的な準備の内容は、以下の5つです。

土地を取得した理由と売却する理由をはっきりさせよう

土地は、相続で得ることが多いという特徴があります。

そこで、土地を取得した理由や売却したい理由を自分なりに整理しておくことが大切です。

• 相続で得ると土地取得の理由を知らないこともあるから
• 相続して不要だからという理由で売ると安値がつくこともあるから
• 土地に詳しければ買い手とのマッチングが上手くいきやすいから

相続で得た土地だとわからないことが多いので、不動産会社に上手く説明できないこともあります。その土地の利点を伝えられなければ、査定額が低くなる恐れがあります。

土地に詳しければアピールポイントがはっきりするので、買い手とのマッチングが上手くいく可能性が高くなるでしょう。

アピールポイントを明確にしよう

買い手だけではなく、査定の際にアピールできるポイントを担当者に伝えることで、高い査定価格がつく可能性にもつながります。

• 駅からの距離の近さ
• 車でのアクセスの良さ
• 学校や病院など公共施設までの距離
• 公園までの距離
• 商業施設までの距離
• おすすめのお店の紹介
• 治安の良さ
• 土地の形
• 道路と土地の接し方
• 土地用途が都市計画区域内であること

建物ではないので、アピールしたいのは利便性やアクセスの良さなど周辺環境に関するメリットです。

売却方法を決定しよう

不動産の売却方法には3種類あり、それぞれで異なる特徴を持っています。高く売りたい場合は「仲介」の方法を選びましょう。

売却方法	特徴	売却価格
仲介	不動産会社が売り手と買い手の間に入って売買を仲介 売却できるまでに時間が必要	相場に近い価格で土地が売れる
買取	不動産会社が直接土地を買い取る すぐに土地が売れる	相場より価格が低くなる（7割前後）
買取保証	一定期間仲介で出す 売れなかったら不動産会社が買取	仲介で売れれば高く売れる 買取になったら価格は下がる

買取は売却を急いでいる時、買取保証は一定期間内に売る必要がある場合に選ぶと便利です。

複数の不動産会社の査定を受けて依頼先を決めよう

土地が高く売れる、仲介での売却の流れを確認しましょう。

1. 査定を受ける
2. 売り出す価格を決める
3. 媒介契約
4. 売却活動を行い結果の連絡を受ける
5. 売買契約
6. 決済・土地の引き渡し

最初に査定を受けますが、価格設定は土地を高く売るうえでとても重要です。一か所だけではなく、複数の不動産会社で査定を受けましょう。

上手な査定の受け方とは？

一社だけではなく、複数の不動産会社の査定を受けることが重要。一括査定サービスの活用もおすすめ。高すぎる価格がついている不動産会社には査定の根拠を確認しよう。

「仲介」で土地売却を目指す場合、不動産会社が出す査定金額は、「このくらいなら売れるだろう」という価格です。

査定価格が高すぎる場合、「まずは高い査定結果を伝えて、契約を取ろうとしている」という可能性も。この場合、契約が終わった途端、価格を下げられる恐れもあります。

査定の根拠がはっきり言えない場合、その可能性が高いと判断できますので、十分に注意してください。

自分でも適正価格をチェックしよう

査定を依頼する際には、自分でも売却したい土地の適正価格を把握しておく必要があります。

• 路線価を使って算定する
• ポータルサイトを利用する
• 国土交通省の土地総合情報システムを活用する

だいたいの価格がわかっていれば、適正に査定してもらえたかどうかが判断できます。

土地を高く売るためには土地売却が得意な不動産会社を選ぼう

不動産会社選びも、土地の売却価格に大きく影響します。

信頼できる不動産会社選びのコツ

信頼できる不動産会社を選ぶことが、土地を高く売るためのポイントです。では具体的に、不動産会社はどのように見分ければ良いのでしょうか。

以下の項目に注目してみてください。

• 査定の根拠がわかりやすく説明できる
• 疑問点に対してきちんとした回答が得られる
• 不動産関連の知識が豊富
• 適切なアドバイスが受けられる

土地売却を得意とする不動産会社がお勧め！

不動産会社にも得意不得意があるので、信頼できる不動産会社の中から土地売却を得意とする不動産会社を選びましょう。

• 土地の売却実績が多い
• 土地の特性を把握できる
• そのエリアに詳しい

ホームページ上で入手できない情報については、査定時に聞いておくのがおすすめです。より安心して依頼できるでしょう。

契約方法は専任媒介契約か専属専任媒介契約だと売れやすい

不動産会社との契約方法には、以下の3つの種類があります。

種類	方法
一般媒介契約	複数の不動産会社と契約する
専任媒介契約	1つの不動産会社と契約する 自分で見つけた相手には土地を売れる
専属専任媒介契約	1つの不動産会社と契約する 自分で見つけた相手にも土地を売れない

保証サービスや割引特典にも注目して

土地売却では、売った後にトラブルが起こると損害賠償の請求につながることもあります。保証サービスが充実していれば、安心してお任せできるでしょう。

また、土地を売ったお金をできるだけ多く手元に残すためには、コスト削減もポイントの一つ。仲介手数料割引特典がある不動産会社と契約するのもおすすめです。

囲い込みに注意

買い手も自分の会社の顧客の中から見つけて両方から仲介料を取る目的で囲い込みをする不動産会社もあるので、注意しましょう。

囲い込みをされると、以下のようなデメリットが生じ、土地がなかなか売れなくなります。

• 情報公開をしない
• 他社からの問い合わせがあっても応じない

「自分の場合は大丈夫なのか」と不安になった場合は、以下の方法で囲い込みに遭っていないかどうか確認しましょう。

• 問い合わせの件数が少なくないかチェックする
• レインズに売却する土地の情報が載っているか確かめる
• しきりに値下げを勧められる場合は要注意
• 気になる場合は他の不動産会社を通して自分の土地に問い合わせをする

万が一囲い込みに遭っていれば、他の不動産会社から問い合わせると商談中などと回答されます。早急に対処しましょう。

売却に向けた戦略は、土地の特徴に合わせて変えよう！

土地という商品に、同じものは決して存在しません。どの土地にも個性があり、その個性に合わせた売却戦略を練る必要があります。

土地売却で多い「古い家屋付きの土地」と「田舎の土地」について、それぞれの注意点やおすすめの戦略のコツを紹介します。

古い家が建っている土地の場合

これまで住宅用に使っていた土地の場合、土地だけではなく古い家屋もセットになっているケースが多く見られます。

築年数が古くなり、建物の価値がなくなると、土地のみの代金で取引されるケースが一般的。この場合に悩むのは、「古い家を取り壊すかどうか？」という点です。

古い家が残っている場合と解体する場合、それぞれにメリット・デメリットの両方があります。

	メリット	デメリット
古家付きのまま売却	解体費用がかからない 家の状態によってはそのまま住める 固定資産税は低いまま	買主から、解体分の値引きを迫られる可能性がある 売却しにくい 古家の維持管理にお金や手間がかかる
古家を解体して売却	土地が売れやすい すぐに売れなくても駐車場として活用可能	解体費用がかかる 売れないまま年を越すと固定資産税が高くなる恐れがある

一言で「古家」と言っても、その状態はさまざまです。まずは「そのまま住めそうかどうか？」を基準に、判断してみましょう。

また具体的な戦略については、不動産会社担当者と相談しながら決定するのもおすすめです。

田舎の土地の場合

特に相続で多いのが、「両親が所有していた田舎の土地を相続したが、使い道がなく、売却したい」というパターンです。

都会と比較して、土地が豊富にある田舎。利便性が悪ければ、求める人も少ないでしょう。このため、「都会よりも売却が難しい」という特徴があります。

売却の流れそのものは、都会と変わりませんが、いくつか注意点もあります。

• 土地の価格設定が重要
• 長期戦を覚悟する
• 一般媒介契約がおすすめ

もともと売れにくい田舎の土地ですから、高すぎる価格を付けてしまうと、売れる可能性は低くなります。周辺の価格リサーチは、特に念入りに行いましょう。

また、売却までに時間がかかりやすい点も、田舎の土地ならではの特徴の一つ。そもそも求める人が少ないため、都会ほどスピーディーに事が進んでいきません。

土地の売却には専任媒介や専属専任媒介契約がおすすめされるケースが多いですが、田舎の場合は少し状況が異なります。

一般媒介であれば、複数の不動産会社が売却活動を行ってくれます。間口が広がる分、より多くの人の目に触れるチャンスが生まれるでしょう。

土地を売却するなら知っておくべき知識まとめ

土地を売却するならぜひ知っておきたい知識について、確認しましょう。

土地売却をするなら境界線・面積をはっきりさせて

土地売却をするなら、境界線をはっきりさせ、正確な面積を伝えることが重要です。

• 権利書
• 測量図
• 境界確認書

測量図があれば、面積や境界がはっきりしていることがわかります。境界確認書は境界について近隣の人との合意があることを示すので、これらの書類があると安心です。

庭木の枝が境を越えているなどの越境がある場合、売却前に解消しておきましょう。

壁やコンクリートが越境しているなど簡単に解消できない場合、越境の覚書を締結します。具体的なポイントは以下のとおりです。

• 図面を添付して互いに越境の内容を確認しておく
• 再建築などのタイミングで越境している部分を是正する約束をする
• 物件を売却した場合はその内容を継承する

後々のトラブルを防ぐために、非常に効果的です。

成約率を高めるために情報を多く提供しよう

成約率を高めるには、買い手に情報を多く提供できることが重要です。

• 地盤の強度
• 土壌汚染について
• 液状化リスクについて
• 地下埋没物について

地盤調査を行うと買い手が安心感を持つので成約率が高まるうえに、売却後のトラブルも回避できます。

また、買い手は近隣に住んでいる人に関する情報も気になります。売り手が普段から良好な関係を保っていると、買い手も安心して購入できます。

瑕疵担保責任とは

土地売却後に問題が見つかった場合、売り手が責任を取る必要がある。

地下埋没物の有無をチェックするには土地の使用履歴を確認する方法が有効ですが、効果的な調査手段はありません。土地の売却では、見つかりにくい不具合も多くあります。

• 土壌汚染調査をしても地中深くの土壌汚染は見つからない
• 以前取り壊した建物の基礎がそのまま残っているなど地下埋没物がある
• 地下埋没物については有効な調査手段がない

土地の活用プランを不動産会社に用意してもらうと効果的

土地に付加価値があると、より魅力的になるので売却しやすくなります。

• 広いので自宅を建ててもガーデニングができる
• 自宅を建てた残りの部分で駐車場経営ができる
• 太陽光発電に使える

これらの例のように、土地活用プランを不動産会社に用意してもらいましょう。

土地は綺麗にしておく方が高値で売却しやすい！

土地は、綺麗に保っておく方が高く売却しやすくなります。

• 綺麗な方が印象がよく高値がつきやすい
• 土地が荒れていると整地費用が売却額から引かれるので損

雑草の手入れなど、定期的に行いましょう。また土地に不要な物があると、マイナスイメージに。事前に、できるだけ撤去しましょう。

• 物置やガス庫
• 看板の基礎やブロック塀

土地の使い道が多くある方が、購入を希望する人が多くなります。

広告の方法にも気を配ると売れやすい

広告にも、いくつかの方法があります。

広告の方法	特徴
ネットに広告を出す	多くの人の目に留まりやすい 購入希望者が出る時とでない時のムラがある
紙媒体の広告 ビラ・折り込みチラシ・ポスティング広告など	買い手が集まりやすい地域に出すと効果的
立て看板	足を運んでくれた人に直接アピール可能 売り出し中であることを周囲に知らせることができる

不動産会社と相談しながら、その地域の特性に合わせた効果的な方法を見つけましょう。

使っていない土地は早く売却することも考えよう

相続などで得て使っていない土地は、できるだけ早く売却する方がお得です。

• 所有していると固定資産税がかかるから
• 不法侵入される可能性を減らせるから
• 放火などのリスクを減らせるから

使っている土地で売却を待てるのなら、値上がり傾向にある時に売れば高値で売れます。

土地の価格変動を破断する方法

地価公示価格を確認すると、前年度と比較することができる。地価が値上がり傾向にある時は景気がよく、銀行の融資も受けやすい。

不景気になると融資が受けにくく、地価が下がってしまいます。

土地の広さによっては買い増しや分筆を検討して

土地の広さによっては、売れにくい場合もあります。

土地の状態	対策
土地の一部が欠けている	買い増しをして形を整える 間口が広くなる場合などにも有効
道路に面していない	買い増しをして道路に隣接させる 建物が建てられるようになり価格が上がることも
中途半端に広い土地	分筆して一部だけ売る 戸建住宅の敷地として適した大きさにすると高く売れる

買い手が土地を購入する目的にも注目して

買い手が土地を購入する目的によっても、価格が変わります。

高く売れる可能性がある購入目的

• マイホームを建てる
• 自分でその土地を利用する目的がある（エンドユーザー）

自分で使う物のためには、人はお金を出しやすいものです。

高く売れない購入目的

• 土地活用（駐車場経営やアパート建築など）
• 転売目的

投資家や不動産会社が購入希望者の場合、少し待ってエンドユーザーを探すことで高く売れる可能性があります。

高低差がある土地を売る場合は「がけ条例」に注意

高低差がある土地を売却したい人は、がけ条例に注意が必要です。

「がけ条例」とは

傾斜角が30°以上で一定の高さを超える崖の近くに家を建てる場合、崖が崩れる可能性を考え条例で決められた距離を取って家を建てなければいけないという建築規制。

ブロックや石積みがあっても、崖扱いとなります。がけ条例については告知義務がありますので、あまり高い価格はつきません。

失敗しない土地売却！高く売るコツを知って準備をしよう

失敗しない土地売却をするためには、不動産会社選びが大切です。

合わせて、アピールポイントをはっきりさせる・境界線や面積を明確にする・土壌汚染や地盤の強さを調査するなど、事前に準備をしておくことで高値での売却につなげることも可能です。

できる限りの準備をして、土地を高く売却しましょう。

家を売るなら、高く売りたいと思うのが当然です。ですが、コツを押さえて準備をしておかなければ、思ったよりも低い価格でしか売れない可能性もあります。
そこで、家の売却に失敗しないためにすべき準備とは何か、詳しく確認しましょう。

最初にすべきことは売却方法を決めること！高く売るなら仲介で

家を売るには、まず売却方法を決める必要があります。

高く家を売るなら仲介がお勧め

家の売却法には、3種類あります。

売却方法	内容	メリット・デメリット
仲介	売り主と買い主の間に不動産会社が入ってフォロー	家を高く売れる 売れるまでに時間が必要
買取	不動産会社が直接家を買い取る	人に知られることなく短時間で売れる 売却価格が低くなる
買取保証	一定期間仲介で出す 売れなかったら不動産会社が買取	仲介と買取の両方の特徴を持つ

家を少しでも高く売りたいなら、仲介がお勧めです。

期限が決まっている場合は買取保証、どうしても急がなければいけないときは買取が向いています。

「仲介」で家を売る場合の基本の流れ

家を高く売るなら、「仲介」がおすすめ。では、具体的にどのような流れで、売却に向けた手続きが進んでいくのでしょうか。基本は以下の通りです。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 相場価格についてリサーチする
3. 売り出し価格を決定する
4. 査定とリサーチの結果から、不動産会社と媒介契約を結ぶ
5. 不動産会社主導で売却活動をスタートする
6. 売却先の決定
7. 契約と決済、引き渡し

自身が保有する不動産を「仲介」で売却したいなら、依頼先の不動産会社を決定する必要があります。どの不動産会社と契約するのかによって、高く売れるかどうかが変わってくるとと言っても過言ではありません。

査定はそのための一歩。次の項目では、高く売るためのコツとして、査定について掘り下げてみましょう。

家の売却価格に大きく影響！査定の受け方と不動産会社の決め方

査定や不動産会社の決定は、家の売却価格に大きな影響を与えます。

一括査定も利用して複数の不動産会社の査定を受けよう

仲介で売却するための、最初の一歩が査定です。査定のコツは、できるだけ多くの不動産会社にコンタクトを取ることです。

不動産の査定結果は、「どこに注目するのか？」によって、金額が大きく異なります。複数の会社から結果を受け取れば、より精度の高い情報をもとに、売り出し価格を決定できるでしょう。

おすすめは一括査定サービスを利用すること。無料のサービスを利用すれば、複数の不動産会社に手間なく査定依頼をすることができます。

一括査定サービスも利用しながら複数の不動産会社に査定してもらうと、より高値をつけてくれる不動産会社が見つかるでしょう。ただし仲介の場合、査定結果そのままで売却できるとは限らない点にだけは注意してください。

訪問査定を受ける際はアピールポイントを担当者に伝えよう

一括査定サービスを利用して高値がついた不動産会社に、訪問査定をしてもらうと正確な査定額がわかります。
アピールポイントを伝えると、より高値で査定してもらえる可能性があります。

• 築年数
• 日当たり
• 広さや間取り
• 生活動線
• 水回りが綺麗なこと
• 治安の良さ
• 耐震性
• メンテナンスやリフォームの履歴
• 交通アクセスの良さ
• 学校・病院などへのアクセスの良さ
• 周辺の商業施設

担当者に売りやすい家だと思ってもらうことも大切です。

不動産会社とのおすすめの契約方法は？

不動産会社との契約方法は、専任媒介契約または専属専任媒介契約がお勧めです。

契約の種類	特徴
一般媒介契約	複数の不動産会社と契約できる
専任媒介契約	複数の不動産会社とは契約できない 自分で見つけた相手に家を売ることは可能
専属専任媒介契約	複数の不動産会社とは契約できない 自分で見つけた相手に家を売ることもできない

「家が売れない…」理由を見極めて適切な対策をしよう

媒介契約を結ぶ不動産会社を選択し、実際に売却活動をスタートしても、「なかなか家が売れない…」というケースもあります。

家が売れないときに、「その内売れるだろう」と安易に考えるのは危険です。理由を見極めて適切に対処することが、高く売るためのコツとなります。

売れない家を売る方法として、3つのコツを紹介します。

価格設定を見直す

家が売れない理由で非常に多いのが、「価格設定が高すぎる」というものです。「できるだけ高く売りたい」と思う気持ちも分かりますが、高すぎれば売れません。

特に戸建の住宅はマンションよりも売れにくいため、価格設定は慎重にしなければいけません。

価格設定	結果
安すぎる設定	数百万円の損が出ることも
高すぎる設定	家が売れない 売るために値下げをした結果損することに
正しい価格設定	最も高く売却可能

戸建住宅の価格設定は、近隣の事例をしっかりと確認した上で、現実的な価格を選択することが大切です。情報を集め、価格の事例を確かめましょう。

• 不動産ポータルサイト
• レインズのサイト
• 国土交通省「土地総合情報システム」
• 折り込みチラシ
• 不動産情報誌
• 看板

これらの情報を参考にして、「売却可能な範囲内で、もっとも高い金額」を導き出しましょう。

売り方に工夫する

特に一戸建ての場合、築年数が古さが原因で売れない可能性も。戸建ての築年数が20年を超えている場合、売るための対策を実践しましょう。

対応	特徴
そのまま中古の戸建として売却	需要が多い地域なら売れる可能性あり リフォームして売り出す方法も
建物は取り壊す	新築の建築が多い地域なら更地の方が有利なことも 建物の取り壊し時期は不動産会社と相談して決める
建物を取り壊し土地を分割して売る	敷地が広い家なら建物を取り壊して土地を分割 土地が広すぎると需要が少ない

土地を分割して売却することを、分筆といいます。どの方法を選ぶか、判断は難しいので、不動産会社に相談に乗ってもらいながら決めましょう。

不動産会社の対応を見直す

売れない理由が、「家」ではなく「不動産会社」にある可能性も、忘れてはいけません。

不動産の売却状況や価格は不動産会社によって左右されるので、優良な不動産会社を選ぶことがポイントです。具体的には、以下の3つの点に注目してみてください。

• 査定の根拠が明確
• 販売活動の戦略がはっきりしている
• 売却したい戸建の強みを理解してくれる
• 売却実績が豊富
• 独自のノウハウやネットワークを持っている

また、実際に対応するのは担当者です。こちらについても、忘れずにチェックしましょう。信頼できる担当者とは、以下の条件を満たしている人です。

• メリット・デメリットを両方伝えてくれる
• 売り手の話を親身になって聞いてくれる
• 連絡が取りやすく迅速に対応してくれる
• 豊富な知識を持っている

優良な不動産会社の中から、自身が保有する物件タイプの売却が得意で、売却したい建物があるエリアに強い不動産会社を見つけましょう。

不動産会社の中には、自分の会社から買い手を見つけて仲介料をもらうために囲い込みをする、悪徳な不動産会社もあります。

• 情報を公開しない
• 内覧の申し込みを断る
• 他社からの問い合わせを断る

囲い込みに遭うと、なかなか家が売れません。囲い込みに遭わないための方法を知っておくと便利です。

• 買い手の仲介しか行わない不動産会社を選ぶ
• 業者間の情報ネットワーク（レインズ）に売りたい家の情報が載っているか確認する
• 内覧に他の不動産会社の担当も来ているか確認する

囲い込みを受けていることが発覚したら、できるだけ早く対処しましょう。

より高く家を売るためにやっておくべき準備まとめ

家を高く売るためにできる準備とは、何でしょうか。

家を売るタイミングを見計らおう

できれば、家を売るタイミングを決められるよう余裕を持って売却をしましょう。

• 2月から3月の引っ越しシーズンは高めの価格でも売れやすい
• 8月や年末などの引越しが少ないシーズンは高めの価格だと売れにくい

急いで売らないといけない場合、価格を下げる必要も出てきます。

購入希望者が現れた場合、あまり時間をかけずに売る方が値段が高くなる傾向にあります。

• 早く現れる人はその家に対する関心が高いから
• 売却は時間が経つほど不利になるから

もっとも良いタイミングで売りに出せるよう、事前に準備を整えておきましょう。

安心して買ってもらうために測量してあるかもチェック！

測量がきちんと行われていると、買い手も安心感があるので家が売りやすくなります。売却活動前には、測量についてのチェック点も確認しておきましょう。

• 確定測量図があるか
• 境界確認書があるか

確定測量図があれば境界が確定され測量もされているので、面積や境界に関する問題はありません。境界確認書は、近隣の人との境界についての合意を示します。

修繕履歴書や図面があると安心感がアップ

家の修繕記録を集めた「修繕履歴書」があると、家を大切に使っていた証拠になり買い手の安心感がアップします。

マンションを売却する場合は、管理組合によって修繕記録が保管されています。戸建の場合は持ち主が意識して残さなければ用意できないので、あると大きなアピールポイントになります。

• 建築確認済証
• 平面図
• 電気配線図
• 取扱説明書
• 住宅メーカーによる定期点検チェックシート
• リフォームの記録
• 工事記録所

これらの書類や図面も残しておきましょう。

特に重要なのは、建築確認済証です。建築基準法に従って家が立てられていることを証明するための書類で、手元にない場合は自治体で証明をもらうことも可能。

早めに準備しておきましょう。

物件の見せ方に工夫しよう

売れる家は、見る人にとって魅力的な家。早期に高値で売れる家は、見せ方にもこだわっています。すぐに実践できるポイントも多いので、ぜひ取り入れてみてください。

広告を出す時点のコツは、できるだけ多くの人に興味を持ってもらい、現地まで足を運んでいただくこと。そのためのポイントは、以下の3つです。

• インターネット広告を活用する
• できるだけ多くの写真を掲載してもらえるよう、依頼する
• 家の欠点も、誠実かつ正直に伝える

いざ内覧のときを迎えたら、以下のような点を意識して準備を整えてみてください。

広く見せるためのコツ	パッと目に入る玄関はすっきりと いらないものを処分して物を減らす トランクルームや実家を利用して物を減らす 整理整頓をする
明るく見せるためのコツ	カーテンを開けておく 昼間でもすべての部屋の照明をつけておく 古くなった電球は取り替える 必要なら照明のタイプも明るいものに変える 対応も明るくする
きれいに見せるためのコツ	念入りに掃除をする 水回りはピカピカに磨いておく 鏡や窓も拭く ベランダの掃除も忘れずに におい対策もする 故障している部分は直す ハウスクリーニングも活用する
第一印象で「いいな」と思わせるためのコツ	アプローチや駐車場の掃除をする 植木の手入れをする 雑草を抜く
安心感を抱いてもらうためのコツ	換気口の汚れや詰まりはないか 壁にヒビ・変色・コケやカビなどがないか 雨どいにゴミや落ち葉が詰まっていないか 屋根に傷みはないか

売りたい物件の特徴を把握しておこう！

売りたい家のタイプによっても、売り方にコツがあります。

売りたい家のタイプ	高く売るためのコツ
一般的な自宅	掃除に力を入れる 家具の配置も意識する
需要の高い地域にある家	もともと高値がつきやすい その地域のなかでもより便利なエリアにあるなどのアピールを
空き家（相続した場合など）	できるだけ早く売る 遠方の場合近くに住む親族に代理人になってもらう方法も
二世帯住宅	売り手の需要に合う間取りなので買い手が限られる 売れにくい代わりに売れれば高額になることも 長期で売る姿勢ですぐ値下げをしない方がお勧め
借地に建てた家	地主の許可なく売却することはできない 許可があれば家や借地権の売却も可能 地主に売却する方法も選択肢に
ローンが残っている家	ローンが完済できることが売却の条件 任意売却をする方法も

物件の条件を知っていれば、高く売るためのコツや注意点も見えてくるはずです。

【余裕があったら】ホームインスペクションも活用しよう

ホームインスペクションも、買い手の安心感を高めるために有効な手段です。

ホームインスペクションとは

住宅診断士が屋根・外壁・床下・室内などを目視で確認し、劣化状態を診断すること。

ホームインスペクションのメリットは以下のとおりです。

• 買い手に安心感を持ってもらう
• 売却後のトラブルを防げる
• 瑕疵担保保険への加入が可能なことも

戸建を売却する際に特に注意したいのが、瑕疵保護責任です。

瑕疵担保責任とは

不動産売却後に問題点が見つかったら、売り手が責任を取ること。事前に告知していれば、修繕しなくてもよい。売り手が問題点に気づいていなくても、修繕しなければいけない。

瑕疵保護責任の対象になると、契約解除や損害賠償請求の可能性もあります。
問題点の例を見てみましょう。

• 雨漏り
• 給排水管の不具合
• シロアリの被害
• 土壌汚染
• 地下埋設物

瑕疵保護責任の対象期間は、通常引き渡しから2～3か月。売買契約の際に決めます。ホームインスペクションを行い、審査に通過すれば、保険に加入することも可能です。

家の売却でやってはいけないことと注意点

家を売る時にやってはいけないことは以下の通りです。

• 売却価格を「なんとなく」で決める
• 査定の依頼を1社に絞る
• 契約する不動産会社を査定依頼をせずに決めてしまう
• お金をかけてリフォームする

不動産売却において、「なんとなく」は禁物です。売り出し価格やリフォームの必要性、契約する不動産会社は、しっかりとしたリサーチのもと、明確な意志を持って決定しましょう。

また、査定依頼を1社に絞るのもNG。相場感を掴むことが出来ません。

さらに査定依頼をせず、不動産業者を決めて契約してしいまうのもいけません。査定は複数検討することで、より高い売却価格を出せる業者を見つけることができるからです。

また、営業担当者の対応も比較検討すべきです。自分たちの条件、状況に合った売却方法を親身になって考えてくれる担当者に出会えてこそ、売却が成功することに繋がるからです。

また、家がなかなか売れない時には、以下のような行動は避けてください。

• 空き家のまま放置する
• 安易に賃貸に出す

空き家にすると、家は一気に傷んでしまいます。さらに売れにくくなってしまうでしょう。

また、賃貸に出しても、ずっと借り手が見つかるとは限りません。維持費や管理費といった出費の他、自身の手間も増えることを、頭に入れておいてください。

家を高く売るコツをチェックして失敗しない売却を！

仲介で売る・不動産会社選びを慎重にするなど、家を高く売るためにはコツがあります。

また、内覧の際に買い手にいい印象を持ってもらえるよう準備しておくなど、売却活動を行っている段階でできることもあります。

これらのコツを実践し、失敗しない売却をしましょう。

マンションを売るにはそれなりに時間がかかるものの、あまりに売れないのであればその理由を探らなくてはなりません。

すぐに処分したいのに！とお悩みの方に向けて、マンションが売れない時の対策について紹介します。買い手がつかない場合には必ず理由があるはずです。

タイミングの逃し、売れない期間が長くなるほど、さらに売れなくなるという悪循環に…。まずはマンションが売れない理由を見定め、売るためのコツを実践しましょう。

マンションが売れない…！見直しタイミングは「3ヶ月」

売れないマンションを、そのままの状態で放置するのは危険です。然るべきタイミングで、売却方針を変更する必要があるでしょう。

難しいのがそのタイミングについてですが、一般的には約3ヶ月。マンションを売り出して買い手がつくまで平均的な期間は2ヶ月半くらいだといわれていますから、この期間を過ぎたあと、一度見直してしてみてください。

「3ヶ月」という期間は、不動産会社と結ぶ媒介契約の期限でもあります。このため、「3ヶ月までにはなんとしてでも売りたい！」というのが不動産会社の本音です。

3ヶ月を過ぎると、マンション売却活動には以下のようなデメリットが発生します。

• 「売れ残り感」が強くなり、ますます売れにくくなる
• 不動産会社も積極的に売り出そうとしなくなる
• 維持費がかさむ

どのような物件なのか、どのあたりのエリアかということにもよるので一概にはいえないのですが、なかなか売れないマンションに、好印象を抱く人は少ないでしょう。

また不動産会社としても、売れる可能性の高い新着物件の方に力を入れたいところです。積売れ残っている物件には力を入れなくなっていきます。

売却活動のため、すでに退去している場合でも、以下のような費用は発生します。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税

マンションが売れない8つの理由

では、一体なぜマンションが売れないのでしょうか。8つの理由を紹介するので、当てはまるものがないかどうか考えてみてください。

1.価格が適切でない

査定を依頼した時に、一番高い価格をつけてきたところに依頼し、そのままの価格で売り出していないでしょうか。

査定額とは、以下のような意味を持つ金額です。

• 不動産屋が「このくらいなら売れる」と思った額
• 不動産屋が「このくらいで売りたい」と思う額

高い査定が出ても、実際にその金額で売れるとは限りません。相場よりもかなり高くなっている場合、なかなか買い手がつかないでしょう。

内覧どころか、価格を見ただけで他の物件に行ってしまいます。周囲の物件と比べて価格が高すぎないかどうかを確認する必要がありそうです。

2.維持費が高い

マンションを購入する時に考えるのはローンだけではありません。

マンションには管理費などの維持費がかかりますから、それを含めた上で月々の支払いがどのくらいになるのかということを考えます。

ローンが少し安かったとしても、維持費が高いとトータルで支払う金額が高くなってしまうため、敬遠されがちです。

特に築10年を超えるマンションは注意です。

3.広告が下手

自分のマンションがどのように売り出されているか、広告は実際に見てみましたか？

最初から内覧をする人はおらず、ネットや店頭の広告を見て申し込んできます。入口となる広告が魅力的でなければ、内覧の申し込みは入りません。

4.広告が少ない

広告の中身と同じくらい、広告の数も重要です。そもそも広告がたくさん出ていなければ、マンションを探している人の目に触れないからです。

不動産会社がどのくらい販売活動に力を入れているのか確認する必要がありそうです。

5.囲い込みに注意

大手の不動産会社なら安心と思っていたのになかなか買い手がつかない。そのような場合は、「囲い込み」されている可能性も否定できません。

囲い込みとは、他の不動産会社に物件の情報を公開せずに、自社だけで抱え込んでいる状態のことです。

これを両手仲介と言います。

通常、売却活動を始めるにあたって「レインズ」というシステムに物件を登録します。そうすると、他の不動産会社も物件情報を閲覧できるので、買い手を見つけるチャンスが広がるわけです。

こうなるとなかなか売却が進まず、売れ残りになってしまう可能性があります。

6.部屋の状態が悪い

内覧の申し込みはきたけれど契約にまで至らないという場合は、部屋の状態が悪いからかもしれません。

• 部屋が暗い
• 壁や床に傷がある
• 掃除が行き届いていない

こんな状態ではありませんか？

中古マンションは、外観は多少古びていたとしてもあまり問題はないのですが、部屋の中はきれいなな状態でないとなかなか買い手がつきません。

内覧後に断られてしまっている場合には部屋の状態を見直してみましょう。

7.内覧者に誠実に対応できていない

内覧者がきた時に、質問などに誠実に答えているでしょうか。

いくら中古マンションでも大きな買い物です。見にきた方は色々な不安もあることでしょう。

マンションの部屋の状態はもちろんですが、そのエリアの住み心地など気になること、聞いてみたいことがたくさんあるはずです。

8.同じマンション内で競合している

同じマンションで、売りに出ている部屋はありませんか？

建物が同じですと立地条件も同じですし、間取りも似たようなものが多いため、どうしても比べられてしまうことが多いです。

同じくらいの部屋なら少しでも安い方がいいと思いますよね。自分のところよりも安い部屋が売りに出ていたら、どうしてもそちらが先に売れてしまいます。

かといって安易に値下げをすると価格競争に巻き込まれてしまう危険もあります。

大きなマンションほど複数の部屋が一度に売り出される危険があるので、競合を調査するのはとても大切です。

マンションを売りたい！売れない時に実践したい10のコツ

3ヶ月経ってもマンションが売れないとなると、本格的に対策を取らないと本当に売れ残りになってしまいます。

少しでも価値の高いマンションだと思ってもらうためにはどうすればいいか、すぐに売るためのコツについてまとめました。

相場価格を自分で調べてみよう

まずは価格が適正かどうか、もう一度相場価格を自分で調べてみましょう。
インターネットで不動産会社の広告を検索してみます。

• エリア
• 築年数
• 面積
• 間取り

これらの項目で、似たような条件のマンションを探して価格を比較してみましょう。定期的に確認すると、それぞれの物件の動きを把握できます。

• どのくらいの価格のものがサイトから消えたか（売れたか）
• 価格が下げられた物件はどれか
• 価格が下がってからどのくらいで売れたか

それぞれのマンションの売れ行きもチェックしてみてください。それによって、今売りに出している価格が適正なのかどうかということがわかるでしょう。

販売価格を変える

相場価格を調べて、もし高すぎるせいで売れないのかもしれないと思ったら、価格を下げる判断も必要になってきます。

または、販売価格はそれほど高くはないけれど、維持費がかかるために敬遠されている可能性もあります。

少し下げただけでも、買い手がつくかもしれません。

レインズで取引内容を確認

買い手がつかないのは囲い込みをされているからではないか？と不安になったら、レインズで確認してみましょう。

レインズとは不動産会社が取引情報を検索するためのサイトで、以前は不動産会社しか閲覧することができませんでした。

しかし今では売主なら内容を確認することができるのです。（ただし、専属専任媒介契約、専任媒介契約のみ）

取引状況には、以下のような情報が記載されています。

1. 公開中
2. 書面による購入申し込みあり
3. 売主都合で一時紹介停止中

「公開中になっていない」「なぜか紹介停止中になっている」など、おかしな点がないか、一度閲覧してみると良いでしょう。

競合がいるなら少し時期をずらしてみる

もし同じマンションで競合してしまっている場合には、一度売却をやめてみるという選択肢もあります。

少し期間を置いてから売り出すとあっさり売れるかもしれません。いったん取り下げてから、また新たに売り出せば「新着物件」になり、人目に触れる機会も増えるでしょう。

勇気のいることではありますが検討してみてください。

広告を見直してもらう

広告がダメなのではないかと思うなら、不動産会社に任せきりにしないでどんどん意見を言いましょう。

• 広告のイメージはどうか
• 室内の写真が魅力的に撮られているか
• 顧客に訴えるメッセージになっているか

また、広告は数も大事です。

• 不動産のポータルサイトなどにも載せているか
• ポスティングや折込チラシはやっているか

広告手法についても確認し、やれるだけのことをやってもらってください。

どのくらい売却活動に力を入れているのか確認する

媒介契約の種類によって販売状況の報告回数は違います。

契約にかかわらず、売れないのであればどのような活動をしているのか、どんどん聞いてください。

• 問い合わせの件数
• 内覧者の数

これらの点を確認し、少ないならばもっと積極的に販売活動をしてもらうように働きかけましょう。不動産会社に任せきりにしていると、担当者によって成果が全く違ってきてしまいます。

早く売って欲しいということをアピールするためにも、任せきりにしないことが大切です。

部屋の状態をきれいにする

内覧から先に話が進まないのであれば、部屋の状態を徹底的に見直しましょう。

見直すといってもリフォームするというのではありません。まずはきちんと掃除をして清潔な状態に保ちます。

その他、壁紙やカーテンなど目につきやすい場所も大事です。あまりに個性的な部屋は敬遠されやすいので、シンプルで誰にでも好感を持たれるような部屋づくりを心がけてください。

もし自分好みの壁紙にしている場合は、無難な白やアイボリーに張り替えることも検討してください。

とにかく大事なのは、明るく清潔感のある部屋を作ることです。

内覧者の疑問に誠実に答えよう

内覧者の質問、疑問にはできる限り正直に、誠実に答えましょう。よくない点もあるかもしれませんが、隠すのはおすすめできません。

それよりも、デメリットはあるけれど、メリットの方が大きいということを伝えられれば大丈夫です。

答え方に不安があるときには、不動産会社の担当者と事前によく打ち合わせをしておくことをおすすめします。

仲介ではなく買い取りも検討する

多少安くなっても早く売ってしまいたいと思う場合には、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。

市場価格よりも2～3割程度安くなってしまいますが、売れ残るよりはいいかもしれません。

価格にこだわらず、とにかく売りたいという場合には買取を検討してみてください。

不動産会社との契約を見直す

3ヶ月経っても売れないという場合には、不動産会社との契約を見直すことも考えます。

契約期間が3ヶ月ですから、この期間で売れなかった時に、次の3ヶ月も同じ会社にしてもまた売れない可能性は大きいです。

ローンが残っているマンションは売れないのか？

マンションを購入する際には、住宅ローンを組むケースが一般的です。「ローンの返済中はマンションを売れない」と聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

実際には、ローン返済中であっても、マンションを売ることは可能。ただし、売却時にローンを清算できることが条件となります。

ローン清算のパターンとしては、以下のようなものが挙げられるでしょう。

• マンションを売ったお金でローンを完済する
• マンションを売却し、手持ちのお金を足して完済する

マンションをローン残高以上の価格で売却できれば、何も問題はありません。この状態を「アンダーローン」と言い、ローン残債が売却の足かせになることはないでしょう。

一方で、マンションを査定してもらった結果、ローン残高以下にしかならないケースもあります。この状態を「オーバーローン」と言い、売却が難しいのはこちらのパターンです。

オーバーローンの場合でも、住み替えローンの利用や任意売却によって、マンションを処分できる可能性があります。

オーバーローンになりそうな場合、以下の点について、ぜひ早めに確認してみてください。

• マンションの査定価格はいくらになるのか？
• 任意売却は可能なのか？
• 借り換えローンの審査は通過できるのか？

それぞれを詳しく解説します。

どの程度オーバーになるのかを早めに把握しよう

「おそらくオーバーローンになりそう…」と思っていても、具体的にどの程度の金額になるのかによって、今後の流れが変わってきます。

できるだけ早く、より正確なマンション査定価格を確認しておきましょう。

マンション査定は、マンション売却に強い複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。一括査定サイトを使えば、スマホで簡単に素早く査定依頼をできます。

どの程度のオーバーが発生するのかは、マンションの査定価格次第です。複数の不動産会社に査定してもらい、できるだけ正確な価格を導き出しましょう。

任意売却は誰でもできるわけではない！

任意売却とは、「売却してもローンを完済できない不動産を、金融機関の許可を得て売却する方法」のこと。

住宅ローン返済が難しくなった場合に、選択されることが多い方法で、任意売却するためには、金融機関から許可を得る必要があります。

借り換えローンについてもリサーチしよう

借り換えローンとは、新しい物件を購入するためのローンに、古い家のローンを組み合わせて一括にする金融商品です。

新居のためのお金と一緒に、旧居のためのお金も借りられれば、残債は清算可能。売却活動も問題なく進めていけるでしょう。

ただし借り換えローンは、2件分のローンを組むことになり、借入金額も大きくなりがちです。

• 審査に通過できるのか？
• 審査を通過できたとして、本当に返済できるのか？

こうした点についても、売却活動を進めていく前に確認しておく必要があります。

売れない理由を探って早めに対処しよう！

マンションが売れないのにはそれなりの理由が必ずあります。それが価格なのか、時期なのか、部屋の状態なのか、しっかりと見極めることで対策法が見えてきます。

一つずつ潰していけば必ず売れますので、諦めずによく見直してみてください。

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。税金がどのくらいかかるのかを知らずに売ってしますと、意外に利益が残らなかった、ということになる可能性もあります。

では、税金がいくらくらいかかるのか、実際に計算をしてみましょう。

また、不動産売却時の税金の内訳、支払いの方法などもあわせて詳しくご説明します。税金の特徴を知って、少しでも利益が手元に残るようにしてくださいね。

利益が出ようが出まいが必ずかかる税金3つ

不動産を売却した時にかかる税金は大きく分けて2種類ありますが、そのうちの1つが誰でも必ずかかる税金です。

売却したことによって利益が出たかどうかに関係なくかかる税金ですので、必ず支払います。「登録免許税」と「収入印紙税」、「消費税」がこちらに当たります。

登録免許税

登録免許税とは、所有権を登記する時にかかる税金のことです。

住宅ローンを組んでいた不動産には、抵当権が設定されています。不動産売却時には、この「抵当権の抹消登記」という作業が必要になります。

この登記にかかる登録免許税は、「1件あたり1,000円」です。

土地が分割されている場合、分割数に応じて件数が増加。登録免許税もその分増えますが、数千円程度で収まるケースがほとんどです。

ただし、登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合、税金とは別に手数料が発生します。1～2万円程度が相場なので、こちらも頭に入れておきましょう。

収入印紙税

売買契約を結ぶ際には売買契約書を作成します。その契約書に貼る収入印紙の代金が必要になります。これが収入印紙税として納められることになります。

収入印紙税の額は契約する物件の金額によって変わってきます。金額は下記の表の通りです。（2022年3月31日までは軽減税率が適用されています）

売却価格	本則税率	軽減税率
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1,000円	500円
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超～1億円以下	6万円	3万円

印紙税は、売却価格に応じて決定されます。軽減税率が適用されていても、「できれば支払いたくない」という方もいるでしょう。

不動産の売買契約書の原本には収入印紙を貼って納税する必要がありますが、契約書のコピーであれば、収入印紙は必要ありません。

不動産の売却が成立すれば、売主は不動産を手放すわけですから、わざわざ売買契約書の原本を保存しておく必要はありません。つまり、買主側が保管する契約書原本のコピーを1枚もらえるようにすれば、印紙代や節約できます。

消費税

個人が不動産を売却する場合、取引そのものには消費税は発生しません。ただし、不動産売却にまつわるさまざまな手数料には、消費税が加算されます。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に支払う報酬や手数料

不動産を売って利益が出るとかかる税金2つ

こちらの税金は、「不動産を売却し、なおかつ利益が発生した場合に、その利益に対してかかる税金」です。つまり、不動産を売却しても利益が出なかった場合には、発生しない税金となります。

こちらに含まれるのは、「譲渡所得税」と「住民税」の2つです。先ほど紹介した3つよりも計算方法が複雑なので、わかりやすく解説します。

譲渡所得税と住民税の税率

譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変わってきます。

• 5年を超えるもの：長期譲渡所得税
• 5年以下：短期譲渡所得税

それぞれの税率は以下の通りです。

	所得税	住民税
短期	30.63%	9%
長期	15.315%	5%

2037年までは、所得税額の2.1％を復興所得税として納める必要があります。上記の表は、復興所得税をプラスした税率となっています。

所有期間は1月1日を基準として決める

所有期間が5年を超えるかどうかには基準日があり、売却した年の1月1日にその判断がなされます。

法律上の「5年」を超えるためには平成32年（令和2年）1月1日以降に売却する必要があるということです。

これが、平成32年（令和2年）2月の売却であれば、その年の1月1日時点で5年を経過しているので長期譲渡所得の税率が適用されます。

「5年」には基準日があり、通常の5年の考え方ではないというところが非常に大事なところです。これを間違えると税金が2倍になりますから気をつけてください。

売れた金額が売却益ではない！譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得、つまり売却して得られた利益に対して課税されます。
ではこの「譲渡所得」とは、いったいどうやって計算するのでしょうか。

譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

例えば3,000万円で家が売れたら、その3,000万円が全て利益になるわけではありません。そこから取得費や譲渡費用を引いて、譲渡所得が求められます。

かかった費用は引いても良い

譲渡所得税を少なくするためには、収入金額からできるだけ多くの費用を引きたいところです。引ける費用としては、以下のようなものが挙げられます。

• その土地を買ったときの代金
• 家を建てたときの建築費
• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 取引に必要ば登録免許税
• 新たな物件を取得する際に、土地を計測したりならしたりした時の費用

忘れがちな固定資産税の精算金

もう一点注意したいのが「収入金額」、つまり不動産売却を通じて手元に入ってくるお金についてです。

収入金額といえば、「不動産が売れた金額」を思い浮かべる方も多いでしょうが、実はこれだけではありません。もう一つ忘れてはいけないのが「固定資産税の精算金」です。

固定資産税とは、不動産に対して課税される税金で、1年分の税金を毎年まとめて支払っています。年の途中で持ち主が変わる場合、売れるまでの固定資産税は売主が、売れた以降の分は買主が負担をすることになっています。

譲渡の際には、買主から固定資産税の清算金が支払われるケースが一般的。この清算金も収入に当たりますから、売れた金額にプラスすることを忘れないでください。

減価償却費

建物は土地と違い、時間が経つにつれて価値が減少していきます。この「減価償却費」は取得費から差し引いても良いことになっています。

一般的には、買って2年の住宅よりも15年住んだ家の方が価値が低いので、築年数が長いほど減価償却費も大きくなります。

減価償却費の計算式は、以下のとおりです。

耐用年数と償却率は、物件の構造によって大きく異なります。

建物構造	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031
軽量鉄骨	40年	0.025
鉄筋コンクリート	70年	0.015

例えば、木造の築15年の住宅を3,500万円で売って、譲渡費用が150万円かかったとしましょう。買った時の価格が、土地2,000万円、住宅2,000万円だったとします。

減価償却費は、以下のとおりです。

これを買った時の価格から引いて譲渡費用を足すと以下のようになります。

ここから譲渡所得を計算すると、以下のようになります。

譲渡所得税は、この「37万円」をもとに計算されます。この金額に対して譲渡所得税率がかけられることになります。

自身の条件に合わせて計算してみましょう。

取得費がわからない場合は5%

親から家や土地を相続した時など、元々の不動産の取得費がわからないことはよくあることです。

その場合には、譲渡価格の5％が取得費となります。もしも譲渡価格が3000万円であれば、その5％である150万円を取得費として計算しましょう。

譲渡所得税はもっと安くなる？減税になる特例

上記で説明した譲渡所得税に関する計算方法等は基本的なものですが、居住用の住宅であれば特例がいくつかあります。

その特例を利用することで、もう少し税金が抑えられるでしょう。

3000万円の特例

この特例が受けられれば、売却益から3000万円の控除が受けられます。つまり、利益が3000万円以内であれば税金がかからないということです。

特例を受ける条件は、

• 自分が住んでいる家、もしくは家とともに土地や借地権を売ること
• 売った年の前年、もしくは前々年にこの特例や買い替え特例を受けていないこと

などがあります。

所有期間が10年を超える物件の特例

さらに税金を軽減する措置として、所有期間が10年を超える不動産を売却した場合でも税率が低くなります。

上記で説明した3000万円の特例は所有期間は関係ありませんが、こちらは「売却した年の1月1日」時点で10年を超えているという条件があります。

平成21年と22年に取得した土地の特例

ものすごく限定的な特例ですが、平成21年と22年に取得した土地を売却する場合には、最大1,000万円の控除を受けられるという特例があります。

ただし、親子や夫婦などから譲渡された土地ではないことが条件なので、相続や贈与によって取得した土地には適用されません。

税金を支払うタイミング～確定申告はしっかりと！

ここまで解説した5つの税金を支払うタイミングは、以下のとおりです。

税金の種類	支払う時期
印紙税	不動産売買契約を結ぶタイミング
登録免許税	契約締結後、引き渡しを行うタイミング
消費税	不動産会社や司法書士に支払いをするタイミング
譲渡所得税	売却翌年の2月下旬から3月ごろ
住民税	売却翌年の6月ごろ

支払いのタイミングに注意が必要なのは、譲渡所得税と住民税です。特例や控除を受けても利益が残る場合、税額も大きくなりがち。支払いタイミングも翌年へとずれこむため、心の準備をしておきましょう。

譲渡所得税や住民税は、税金は給与所得などとは別に支払う税金ですので、「分離課税」と呼ばれています。

譲渡所得税の支払いタイミングは、この確定申告によって決定されます。

一括査定サービスやシミュレーションも賢く活用しよう

不動産売却で「こんなはずではなかった…」と後悔しないためには、税金についても正しく理解した上で、売却活動を進めていく必要があります。

特に負担が大きい譲渡所得税や住民税は、「どのぐらいの金額で不動産を売却できるのか？」によって、差が生じます。

できるだけ詳しい情報を得るためには、売却予定の不動産の査定を受けてみるのもおすすめです。査定結果から売却相場を掴めれば、税金シミュレーションも容易になるでしょう。

不動産の査定は、インターネット上の一括査定サービスを活用するのがおすすめです。無料で利用でき、複数の不動産会社から査定結果を受け取れるため、相場感覚をつかみやすいというメリットがあります。

一括査定で査定結果を受け取ったら、税金については各種シミュレーションを活用するのもおすすめです。各種条件を入力すれば、自動で納税額の目安を教えてくれます。

少しでも節税するために工夫しつつ、税金は正しく払おう

不動産の売却など人生の中でそれほど何度も経験することではないので、よくわからないと何もしないのは損です。

少しでも節税するためには、使えるだけの特例を使いましょう。かかった経費などは細かく計算し、計上できるものはもれなくして、利益が少しでも減ればそれだけ節税ができます。

とはいえ、税金は支払う義務のあるものなので、ごまかしのないように正しく支払うことが大前提です。

わからないことは専門家に知恵を借りつつ、少しでも節約できたらいいですね。